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龙湖地产:风险容忍度“极低”(图)

发布时间:2019-05-24 07:59 来源:未知 编辑:admin

  龙湖地产近年增速放缓已是不争的事实。2014年,龙湖地产合同销售额仅同比微涨2%,且毛利率与净利率均出现小幅下滑。

  但龙湖近些年来一直加紧修炼内功、强调转型,继续深化地产、商业、物业的“三条腿”走路战略。同时,“视存货为癌症”,存货量逐年下降。对于2015年的市场,龙湖表现出谨慎乐观的态度,将销售目标定为540亿元。龙湖地产董事长吴亚军表示,未来的市场肯定充满了不确定的风波和风险,“但是我的内心充满了乐观、充满了希望”。

  龙湖于香港发布的业绩报告显示:集团2014年营业额同比增长22.8%至509.9亿元,归属于股东的净利润为83.5亿元,减除少数股东权益及评估增值影响后的核心净利润为66.1亿元,核心净利润率为13%。

  其中,物业发展业务营业额同比增长22.5%至492.9亿元,交付物业总建筑面积约476万平方米。截至2014年底,集团已售出但未结算的合同销售额为520亿元,较2013年的481.2亿元有小幅上涨,但仍未能完成其于去年初定下的570亿元销售目标。

  龙湖稳步推进的“持商业”战略在2014年收获颇丰,共取得投资性物业租金总额达9.3亿元,扣除营业税后的租金收入达8.8亿元,较上年同期大幅上升38.1%。

  与许多同行相比,龙湖在财务杠杆和存货方面控制得比较好:其净资本负债率仅有57.1%,较去年同期降低了9%,流动现金则比去年增长了接近三分之一,现金总额约为190.4亿元;平均借贷成本降至6.4%,年内需要偿还的债务为79.7亿元,占到全部借款的17%左右。

  截至2014年12月31日,龙湖已开业商场总数达15个,总面积为124.5万平方米,整体出租率达到95.5%。而北京长楹天街的成功开业,标志着龙湖布局全国的商业地产旗舰品牌—天街购物中心,首次亮相一线年,杭州金沙天街和上海虹桥天街也将陆续入市。

  目前,集团信用评级为标准普尔BB+、穆迪Ba1,并于内地资本市场新获得大公国际AAA投资级评级,保持民营房企最佳信用水平。

  龙湖地产近年来一直在降低土储以优化结构。执行董事邵明晓表示,“我们今年买地还是中性偏谨慎”,“还会量入为出,不会特别积极”。其透露,龙湖将逐年压缩土地储备,并聚焦于一线及领先二线城市的核心区域,以使土地储备的结构更加安全。“去年我们已经压缩了400万平方米的土地储备”。

  年报显示,截至2014年底,龙湖的土地储备为3490万平方米,平均单价为2363元,占2014年平均销售单价的21.9%。在压缩土地储备规模的同时,龙湖还通过合作拿地的方式来缓解资金压力,2014年合作项目的比例占到总项目的38%。

  2014年,龙湖共拿下16幅地块,总建筑面积311万平方米,平均溢价率仅为18.6%。新购项目多位于一、二线城市的黄金地段,同时,加上年内成功布局的广州、南京两大高能级战略城市,龙湖业务覆盖拓展至五大区域24城,区域及板块布局进一步改善。

  龙湖于2013年提出的24个目标城市,已经进入了17个。未来,龙湖将通过聚焦高能级城市价值地段的优质项目不断优化土储结构,同时通过提升去化和补充高周转的项目将土地储备的规模从当前可满足5到7年的发展逐步下压为可满足5年发展。

  事实上,早在2011年底担任龙湖执行董事一职之后,邵明晓就提出了“把存货当癌症看待”的口号,表现出远低于同行的“风险容忍度”。

  龙湖地产董事长吴亚军称,整个2014年,龙湖坚定执行了“去存货”的销售策略,年末存货量同比下降6.4%至103亿元,这“肯定是行业里非常低的”,而且存货的结构很安全,所以“心里很踏实”。

  缩减土地储备、以销定产、坚决下降存货……龙湖这些年一直在加紧修炼内功、强调转型。2014年,其一方面继续深化地产、商业、物业的“三条腿”走路战略;另一方面,拟用三个三年计划,使公司从传统房企向具有互联网思维的现代房企转型升级。目前,第一阶段对硬件平台的探索已经完成。第二阶段是软件平台的建设正在推动。这之后,将是“平台功能完善,丰满业主云社区的体验功能”的第三阶段。

  对于2015年的市场,龙湖谨慎乐观,将今年的销售目标设定为540亿元。在房地产市场的深度调整期,龙湖将继续坚持“扩纵深、近城区、控规模、持商业”的发展战略,秉承“量入为出、合法合规”的原则,在把握宏观节奏的基础上进一步提升项目投资精准度,强化供销存管理和建安成本的竞争力。

  “可以这样讲,未来的市场肯定充满了不确定的风波和风险,”吴亚军说,“但是我的内心充满了乐观、充满了希望。”

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