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如何做好房屋征收中社会稳定风险评估工作?

发布时间:2019-05-09 21:53 来源:未知 编辑:admin

  是指与人民群众利益密切相关的重大决策、重要政策、重大改革措施、重大工程建设项目、与社会公共秩序相关的重大活动等重大事项在制定出台、组织实施或审批审核前,对可能影响社会稳定的因素开展系统的调查,科学的预测、分析和评估,制定风险应对策略和预案。为有效规避、预防、控制重大事项实施过程中可能产生的社会稳定风险,为更好的确保重大事项顺利实施。

  根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》(国务院令第590号)第十二条:市、县级人民政府作出房屋征收决定前,应当按照有关规定进行社会稳定风险评估。各地亦出台了相关《房屋征收社会稳定风险评估实施意见》。

  在房屋征收实施前,征收人将指定专业部门对征收项目的合法性、合理性、可行性、安全性等方面进行社会稳定风险评估。评估报告结论如存在较大风险或重大风险,委托人则应暂缓实施或不实施房屋征收工作,可见该结论的严肃性和重要性。

  作为房地产评估机构,给出的不仅仅是一个结论,更应注重对项目的深入调查了解、风险分析和预警,为委托人提供有效的化解方案、途径,以及解决矛盾和风险防范的具体措施。

  评估机构接受委托后,应充分调查拟征收项目的背景情况、征收范围和房屋情况。尤其是房屋情况,应进行详尽调查。以住宅房屋为例,调查内容应包括房屋产权性质、房屋用途、面积(建筑面积和使用面积)、居民家庭结构、成员情况、年龄层次、自用或出租等等,基础资料收集越细致,风险分析和应对方案才能有针对性的提出问题和解决问题。

  可通过收集项目文件资料、问卷调查、民意测验、座谈走访、听证会等方式,充分了解被征收人的实际情况以及民众诉求。一般问卷调查是比较常用和易于实施的方式,通过对问卷内容的统计和分析,可以找出项目主要的风险关注点。调查表的项目设置应科学合理,不能千篇一律,应根据不同项目设计不同的调查内容和选项,适应实际需要。估价人员在入户进行问卷调查之前,可选取有代表性的居民进行走访,根据走访情况对问卷内容进行修改和补充。问卷可设置为固定选项,方便居民进行勾选,并增加开放式提问(在实际工作中此项非常重要!估价人员应注重整理个性诉求)。问卷调查表是进行稳定风险评估分析的基础资料,收集的数量和质量将直接影响报告分析结果。

  例如,某旧改项目,房屋调查情况显示居民家庭住房面积均在30-60平方米,居民希望通过旧改能够改善住房面积,在设置问卷选项时,对用于还建的住房面积选项则应在相应比例范围内,不宜设置过大选项。有些居民则希望通过征收解决家庭结构矛盾,问卷内容则应根据其诉求设置多种安置选择方式,为委托人制定补偿方案提供有效依据。

  如在一些老旧小区,涉及居民大部分为改制国企职工,此类型的项目征收要尤其关注,引起高度警惕。一旦存在历史遗留问题,其风险巨大。这些问题可能包括:企业存在拖欠工资或退休职工养老金,房改政策未能完全实施,职工安置问题等等,这些问题均应在报告中予以披露,提示委托人协调解决。如果没有及时发现并采取应对措施,后果将十分严重,引起重大风险事故。

  除此以外,还可能涉及到相关利益群体生活及就业风险,拟征收房屋可能是居民唯一收入来源,实施征收可能会造成一些居民失业;特殊居民群体(如低保、重症、残疾、军属、侨胞等)的安置等等。

  社会稳定风险评估还包括房屋征收补偿标准、征收量与价格的核定、临时安置补偿方案、征收安置方案风险以及环境风险、社会风险等等。比如房屋征收补偿标准过高或过低,安置方案不合理,对区域内或相邻区域的居民造成交通不便、环境破坏、社会治安影响,对所辖相关企业造成停产停业影响等等。

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